一、房产税和城镇土地使用税常见问答
房产税和城镇土地使用税常见问答汇总
一、企业出租房产如何计算缴纳房产税？计税依据：以不含增值税的租金收入为房产税的计税依据。税率：一般按12%的税率计算缴纳房产税。优惠政策：对企事业单位、社会团体等向个人或专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。
若企业属于增值税小规模纳税人或小型微利企业，可减半征收房产税。
二、房产税税率如何规定？从价计征：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。从租计征：依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%（特殊情况按4%或减半征收）。三、小微企业申报缴纳房产税和城镇土地使用税是否有减半优惠政策？政策依据：根据《财政部税务总局公告2023年第12号》，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收房产税、城镇土地使用税等税费。四、房产税的计税依据是什么？从价计征：按房产原值一次减除30%后的余值计算；无房产原值的，由税务机关参考同类房产核定。从租计征：以房产租金收入为计税依据。五、城镇土地使用税计税依据及地段等级适用税额如何规定？计税依据：以土地使用证确认的面积为计税依据；未核发土地使用证或实际占用面积超标的，需据实申报并由税务机关核实。地段等级及税额（天津地区）：一等：25元/平方米/年；
六、房产税和城镇土地使用税的纳税义务发生时间如何确定？自建房屋：自建成之次月起征收房产税。委托施工建设：从办理验收手续之次月起征收房产税；未验收已使用的，按规定征收。购置新建商品房：自房屋交付使用之次月起计征。购置存量房：自办理权属转移登记、签发证书之次月起计征。出租、出借房产：自交付出租、出借之次月起计征。房地产开发企业：自用、出租、出借商品房的，自使用或交付之次月起计征。有偿取得土地使用权：合同约定交付时间的，自交付次月起缴纳城镇土地使用税；
未约定交付时间的，自合同签订次月起缴纳。
新征收土地：耕地：自批准征收之日起满1年时开始缴纳；
非耕地：自批准征收次月起缴纳。
七、企业如何通过电子税务局申报缴纳房产税和城镇土地使用税？税源信息采集：进入【财产和行为税税源采集及合并申报】功能，添加税种并采集税源信息。
录入土地或房产产权证号等基本信息，出租房产需填写出租面积、租金收入等。
减免信息填报：选择减税性质，录入减免面积、起止时间，系统自动计算月减免金额。
申报缴纳：勾选税种提交申报，确认数据无误后完成缴款。
申报错误时需先修改税源信息再重新提交。
八、企业如何通过电子税务局修改房产税和城镇土地使用税的税源信息？进入【基本信息】界面，点击【下一步】进入应税明细信息界面，点击【变更】。变更房产税计征方式时，需先填写从价信息，再维护从租信息，生效日期为“变更时间”次月。往期已申报信息不可更改，需联系税务机关处理。九、企业如何通过电子税务局申报跨区域房产税和城镇土地使用税？登录时选择【特定主体登录】，类型为【跨区域税源登记纳税人】，登录后选择跨区域税源信息，通过【财产和行为税税源采集及合并申报】功能操作。十、电子税务局为什么无法删除房产税和城镇土地使用税的税源信息？未申报税源：可查看、修改、删除。已申报税源：仅支持修改和查看，不可删除。
二、北京市税务局2024年9月热点问答汇总
北京市税务局2024年9月热点问答汇总
征收管理热点问题数电票的票面信息包括哪些？数电票的票面信息包括基本内容和特定内容。
基本内容：在现行增值税发票基础上优化，包括发票号码、开票日期、购买方信息、销售方信息、项目名称、单位、数量、单价、金额、税率/征收率、税额、合计、价税合计(大写、小写)、备注、开票人等。
特定内容：为满足特定行业、应税行为及应用场景的个性化需求，设计了特定内容。特定业务包括但不限于稀土、建筑服务、旅客运输服务、货物运输服务、不动产销售、不动产经营租赁服务、农产品收购、光伏收购、代收车船税、自产农产品销售、差额征税、成品油、民航、铁路等。试点纳税人开具数电票时，可按实际业务选择特定业务，填写特定信息，无需重复填写原备注栏内容。特定业务的数电票票面展示相应信息，票面左上角展示业务类型字样。
电子税务局上如何打印已经认证并且统计确认成功的抵扣数据发票明细？
点击【税务数字账户】—【发票勾选确认】—【抵扣类勾选】—【统计确认】模块，点击【打印】或【下载发票明细】，即可打印汇总数据以及下载明细。
注：若要查询往期数据，可在此页面点击右侧【历史确认信息】进入，选择需要查看的所属月份即可。
试点纳税人可以通过电子发票服务平台开具哪些类型的发票？
电子发票服务平台支持开具数电票、纸质专票和纸质普票。
试点纳税人通过实人认证等方式进行身份验证后，无需使用税控专用设备即可通过电子发票服务平台开具数电票、纸质专票和纸质普票，无需进行发票验旧操作。其中，数电票无需进行发票票种核定和发票领用。
纳税人在什么情况下会被认定为非正常户？
根据《国家税务总局关于税收征管若干事项的公告》(国家税务总局公告2019年第48号)规定：
已办理税务登记的纳税人未按照规定的期限进行纳税申报，税务机关依法责令其限期改正。纳税人逾期不改正的，税务机关可以按照《中华人民共和国税收征收管理法》第七十二条规定处理。纳税人负有纳税申报义务，但连续三个月所有税种均未进行纳税申报的，税收征管系统自动将其认定为非正常户，并停止其发票领用簿和发票的使用。
对欠税的非正常户，税务机关依照税收征管法及其实施细则的规定追征税款及滞纳金。
已认定为非正常户的纳税人，就其逾期未申报行为接受处罚、缴纳罚款，并补办纳税申报的，税收征管系统自动解除非正常状态，无需纳税人专门申请解除。
纳税人需要办结哪些有关事项后，才能办理跨省（市）迁移手续？
根据《国家税务总局关于优化若干税收征管服务事项的通知》(税总征科发〔2022〕87号)中附件4《跨省（市）迁移相关事项办理指引》的规定：纳税人申请迁移前，应当已在市场监管部门办结住所变更登记，结清税（费）款、滞纳金及罚款，缴销发票和税控设备，并且未处于税务检查状态，不存在其他未办结涉税事项。
小规模纳税人使用纸质发票，能否申请由税务机关为其代开数电票？
税务机关仅支持为自然人代开数电票。根据《中华人民共和国税收征管法》及实施细则，《中华人民共和国发票管理办法》及实施细则的有关规定，已办理经营主体登记或税务登记的纳税人应当按规定向税务机关申请领用并自行开具发票。
您可登录电子税务局【我要办税】-【发票使用】-【发票申领】-【发票用票需求申请】模块申请数电票，申请通过后即可自行开具数电票。
个体工商户变更为企业的，是否需要办理注销税务登记？
《北京市国家税务局北京市地方税务局关于进一步加强联合税务登记管理有关事项的公告》（北京市国家税务局北京市地方税务局公告2017年第2号）第八条规定：“个体纳税人变更组织形式，由个体工商户变更为企业的。个体工商户应先在税务机关办理注销事项，结缴发票、结清税款。完成注销后，再向工商机关申请个体变更企业相关事项，并于30日内向税务机关申报办理设立登记。”
货物和劳务税热点问题资管产品管理人提供除资管产品管理服务及运营资管产品过程中发生的增值税应税行为以外的其他应税行为如何缴纳增值税？
根据《财政部税务总局关于资管产品增值税有关问题的通知》(财税〔2017〕56号)文件规定：
管理人接受投资者委托或信托对受托资产提供的管理服务以及管理人发生的除本通知第一条规定的其他增值税应税行为(以下称其他业务)，按照现行规定缴纳增值税。
管理人应分别核算资管产品运营业务和其他业务的销售额和增值税应纳税额。未分别核算的，资管产品运营业务不得适用本通知第一条规定。
销货方在价外向购买方收取的违约金是否缴纳增值税？如果缴纳增值税，如何计算？
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院第191次常务会议通过）第六条规定：“销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。销售额以人民币计算。纳税人以人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算。”
根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第50号令）第十二条规定：“条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。”
根据《国家税务总局关于增值税若干征管问题的通知》（国税发〔1996〕155号）规定：“一、对增值税一般纳税人（包括纳税人自己或代其他部门）向购买方收取的价外费用和逾期包装物押金，应视为含税收入，在征税时换算成不含税收入并入销售额计征增值税。”
小规模纳税人是否可以放弃减免税开具增值税专用发票？
根据《国家税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税等政策有关征管事项的公告》(国家税务总局公告2023年第1号)规定：“小规模纳税人适用月销售额10万元以下免征增值税政策的，纳税人可对部分或者全部销售收入选择放弃享受免税政策，并开具增值税专用发票。小规模纳税人适用3%征收率销售收入减按1%征收率征收增值税政策的，纳税人可对部分或者全部销售收入选择放弃享受减税，并开具增值税专用发票。”
企业生产的产品实行三包服务，在保修期内提供免费维修消耗的材料或免费更换的配件，是否要做进项税转出或视同销售？
公司的产品在保修期内出现问题，进行免费维修消耗的材料或免费更换的配件，属于用于增值税应税项目，不属于《增值税暂行条例》第十条规定的不得抵扣的情形，不需作进项税额转出处理。
根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定关于视同销售的规定，保修期内免费保修业务作为销售合同的一部分，有关收入实际已经在销售时获得，该公司已就销售额缴纳了税款，免费保修时无需再缴纳增值税，维修领用零件也不需视同销售缴纳增值税。
第九届亚洲冬季运动会组织委员会取得的来源于广播、互联网、电视等媒体收入，是否免增值税？
根据《财政部海关总署税务总局关于哈尔滨2025年第九届亚洲冬季运动会税收政策的通知》(财税〔2024〕24号)，四、对组委会取得的来源于广播、互联网、电视等媒体收入，免征增值税。
农业生产者销售的自产农业产品是指那些范围？
根据《财政部国家税务总局关于印发〈农业产品征税范围注释〉的通知》（财税字〔1995〕52号）规定：“一、……‘农业生产者销售的自产农业产品’，是指直接从事植物的种植、收割和动物的饲养、捕捞的单位和个人销售的注释所列的自产农业产品；对上述单位和个人销售的外购的农业产品，以及单位和个人外购农业产品生产、加工后销售的仍然属于注释所列的农业产品，不属于免税的范围，应当按照规定税率征收增值税。”
建筑企业与发包方签订建筑合同后，以三方协议授权集团内其他纳税人为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款，税款怎么缴纳？
建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人(以下称“第三方”)为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。
财产与行为税热点问题在计算土地增值税时，如何界定新建房与旧房？
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“七、关于新建房与旧房的界定问题新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。”
根据北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知（京地税地〔2005〕557号）规定：“六、关于对房地产开发企业已使用房产再出售征收土地增值税的说明对房地产开发企业建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税，不再列入该项目土地增值税的可销售总建筑面积范围，在清税计算销售比例时予以扣除。”
购买期房的契税纳税义务发生时间如何确定？
根据《中华人民共和国契税法》(中华人民共和国主席令第五十二号)的规定：“第九条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。第十条纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。”
因此，购买期房的纳税义务发生时间应为签订房屋买卖合同（含期房买卖合同、预售合同、现房买卖合同等）的当日。
企业改制重组及事业单位改制所涉及的营业账簿如何缴纳印花税？
根据《财政部税务总局关于企业改制重组及事业单位改制有关印花税政策的公告》（财政部税务总局公告2024年第14号）规定：“一、关于营业账簿的印花税
企业改制重组以及事业单位改制过程中成立的新企业，其新启用营业账簿记载的实收资本（股本）、资本公积合计金额，原已缴纳印花税的部分不再缴纳印花税，未缴纳印花税的部分和以后新增加的部分应当按规定缴纳印花税。
企业债权转股权新增加的实收资本（股本）、资本公积合计金额，应当按规定缴纳印花税。对经国务院批准实施的重组项目中发生的债权转股权，债务人因债务转为资本而增加的实收资本（股本）、资本公积合计金额，免征印花税。
企业改制重组以及事业单位改制过程中，经评估增加的实收资本（股本）、资本公积合计金额，应当按规定缴纳印花税。
企业其他会计科目记载的资金转为实收资本（股本）或者资本公积的，应当按规定缴纳印花税。
本公告自2024年10月1日起执行至2027年12月31日。《财政部国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税〔2003〕183号）同时废止。”
地价是否计入房产原值征收房产税？
《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”。
企业改制重组及事业单位改制书立的产权转移书据是否缴纳印花税？
根据《财政部税务总局关于企业改制重组及事业单位改制有关印花税政策的公告》（财政部税务总局公告2024年第14号）规定：“三、关于产权转移书据的印花税
对企业改制、合并、分立、破产清算以及事业单位改制书立的产权转移书据，免征印花税。
对县级以上人民政府或者其所属具有国有资产管理职责的部门按规定对土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权、股权进行行政性调整书立的产权转移书据，免征印花税。
对同一投资主体内部划转土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权、股权书立的产权转移书据，免征印花税。
本公告自2024年10月1日起执行至2027年12月31日。《财政部国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税〔2003〕183号）同时废止。”
企业所得税热点问题商品销售涉及现金折扣的，如何确定企业所得税销售收入金额？
根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）规定：“一、除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。……（五）……。债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣，销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。”
企业出口退税款是否需要缴纳企业所得税？
根据《财政部国家税务总局关于财政性资金行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税〔2008〕151号)规定，企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。……本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款。
新电局热点问题北京市纳税人跨市(区)提供建筑服务，“跨地市标志”应如何选择?
若纳税人为北京市内跨区提供建筑服务，在新电局开发票选择“跨地市标志”为“否”;若纳税人为跨省提供建筑服务开票，请清除浏览器缓存后，选择跨地市标志位“是”，即可选择对应的跨区域涉税事项管理编号。
总局在开票页面中提示：“若需填写已按照当地税务机关要求做跨区域涉税事项报告的项目信息，该项请选择“是”；若当地税务机关未要求对经营项目做跨区域涉税事项报告，该项请选择“否”。”请纳税人按照业务要求及实际情况选择。
新电子税局中如何变更法定代表人的联系方式？
【我要办税】-【综合信息报告】-【身份信息报告】-【涉税市场主体身份信息变更】。
如果纳税人逾期未申报，新电子税局是否可以进行逾期补申报？如何操作？
登录新电子税局后，点击【我要查询】-【一户式查询】-【未申报查询】，进入【未申报查询】界面后，系统自动带出未申报记录，也可以录入查询条件查询未申报记录。点击未申报记录最右侧的【去申报】，可办理相应税费的逾期申报。
房土两税逾期补申报：【地方特色】-【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【房产税、城镇土地使用税申报】-【财产和行为税逾期申报】。